서울 아파트 값이 86주 연속 오르며 사상 최장 상승 기록을 갈아치웠다. 공급 절벽이 현실화하고 있기 때문이다. 서울의 연간 적정 입주 물량은 4만5000가구 안팎으로 평가되지만, 올해는 3만4000가구, 내년은 2만2400여 가구로 적정치를 밑돌 전망이다. 정부는 ‘닥치고 공급’을 외치며 잇따라 대책을 내놓고 있지만 현장에선 “실효성 없다”는 평가가 많다. 조합원 지위 양도 제한, 이주비 대출 규제 등 정부 규제가 서울 주택 공급의 대부분을 차지하는 정비사업의 발목을 잡고 있기 때문이다. 서울시 주택부동산정책수석을 지낸 김준형 명지대 교수를 만나 공급난이 심화하는 이유와 해법을 들었다. -공급난의 책임을 놓고 이재명 대통령은 윤석열 정부 때인 2022년부터 서울 착공·인허가가 줄어들었다는 입장인 반면, 오세훈 서울시장은 전임 박원순 시장 시절 도심 정비사업이 대거 해제됐기 때문이라고 반박한다. 누구 말이 맞나. “서울시 주택 사정을 조금만 알면 누구나 쉽게 알 수 있는 문제다. 서울 아파트 신규 분양 물량의 88%가 재건축·재개발 등 정비사업에서 나온다. 새로 집지을 택지가 부족한 서울에서는 정비사업 없이 아파트를 공급할 수 없는 상황이다. 정비사업은 구역 지정부터 조합 설립, 인·허가, 착공·준공까지 여러 단계를 거치는데 통상 20년 넘게 걸린다. 그런데 박원순 시장 시절 35층 이하 규제, 주거정비지수제, 정비구역 직권해제 등이 새로 도입되면서 389개 정비구역이 해제됐다. 물량으로 43만 가구가 사라졌다. 이렇게 정비구역 사업이 중단된 결과가 시차를 두고 인·허가와 착공 감소로 연결된 것이다.” -박원순 시장 책임이라는 것인가. “부인할 수 없다. 대표적인 게 35층 규제다. 성수전략정비구역은 35층 이상 고층으로 사업이 추진됐는데 규제가 도입되자 사업이 멈춰섰다. 또 법정 요건만 충족하면 가능했던 정비구역 지정을 정성적 평가 기준까지 포함한 .수 체계로 바꾼 게 주거정비지수제다. 이게 도입된 후 5년간 주택재개발 신규 지정을 1건도 하지 못했다. 서울시가 직권으로 해제하는 방식도 도입해 총 111곳을 직권 해제했다. 다른 지자체에선 찾아볼 수 없는 규제를 서울시가 새로 만든 것이다.” -그런 규제들이 왜 만들어졌나. “주택 정책을 현실에 기반하지 않고 이념적으로 접근했기 때문이다. 정비사업은 원주민을 쫓아내고, 다른 지역에서 유입된 투기꾼들의 배를 불리는 사업으로 인식했다. 멀쩡한 건물을 부수고 개발이익만 챙기니 어떻게든 막아야 한다는 입장이었다. 뽀빠이놀이터릴게임 노후한 주거환경을 개선하는 해법은 제공하지 못하면서, 개발보다는 보존으로 무게중심을 옮긴 결과였다.” -서울엔 택지가 없고, 정비사업은 신규 공급 효과가 없다는 주장도 있다. “택지가 없으니 정비사업이 중요한 것이다. 서울 주택 중 반지하·옥탑, 시설 기준 미달, 냉난방·단열 불량 등을 빼면 온전한 주택은 40%밖에 되지 않는다. 나머지 60%를 주민들이 정부 돈 지원받지 않고 좋은 주택으로 바꾸는 게 정비사업이다. 재개발·재건축의 가구 수가 늘지 않는다는 것도 옛날 얘기다. 신속통합기획으로 여건이 되면 용적률이 낮은 1종 주거지도 3종까지 올려주면서 최근 3년간 기존 세대 수 대비 재건축은 44%, 재개발은 27%대 증가 효과가 났다.” -오세훈 시장이 2031년까지 31만 가구를 착공하겠다고 발표했지만, 효과가 별로 없는 것 같다. “전임 시장 때 해제됐던 구역 상당수를 다시 지정해 만든 물량이다. 정비구역 지정까지 5년 걸리던 것을 2년으로 줄이는 등 정비사업의 평균 기간을 21년에서 12년으로 대폭 단축했다. 그대로 진행됐으면 효과가 나타났을 것이다. 그런데 서울 전역을 투기과열지구로 지정한 작년 10·15 대책이 문제가 됐다.” -무슨 문제였나. “원래 정비사업의 경우 최초 조합원 중 사업 기간 마지막까지 지위를 유지하는 비율은 30%에 불과하다. 정비사업 과정에서 손바뀜이 많이 일어난다는 뜻이다. 그런데 투기과열지구로 지정되면 재건축 사업은 조합 설립 인가 이후, 재개발 사업은 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 기존 주택을 사더라도 조합원 자격을 인정받지 못해 신축 주택을 받지 못하니까 매매가 이루어지지 않는다. 기존 조합원 중에 분담금을 낼 여력이 없어 팔고 나가려는 사람들이 직격탄을 맞은 것이다.” -조합원 지위 양도 금지가 정비사업에 어떤 영향을 줬나. “사업을 엄청나게 지연시키고 있다. 양도 금지에는 예외 조항이 있다. 조합 설립 이후 3년 안에 사업시행인가를 신청하지 않거나, 사업시행인가 이후 3년 안에 착공하지 않거나, 착공 후 3년 이내 준공하지 않으면 양도 금지가 풀린다. 단계별로 일정 기간이 지나면 양도 제한이 풀리니 팔고 나가려는 조합원들이 그때까지 버티며 사업을 늦추는 것이다. 조합 설립, 사업시행인가, 착공 단계마다 같은 일이 반복되니 정비사업이 얼마나 지연될지 가늠조차 어렵다. 모바일 손오공릴게임 다운로드 서울시가 117개 사업장을 조사했더니 55곳(47%)이 이런 문제를 겪고 있었다.” -이주비 대출 규제도 정비사업에 걸림돌로 작용했는데. “그렇다. 정비사업 조합원들은 대출이 필요하다. 실거주 조합원들은 공사 기간 동안 임시로 거주할 주택을 마련하기 위해, 비거주 조합원들은 임차인 보증금을 빼줘야 하기 때문이다. 그런데 작년 6·27 대책과 10·15 대책으로 이주비 대출에 6억원 한도가 생기고 LTV(담보인정비율)가 70%에서 40%로 낮아졌다. 여유자금이 부족한 조합원들이 전셋집을 마련하기도, 임차인 보증금을 빼주기도 어려워진 것이다. 서울시가 실태 조사한 결과, 올해 이주 예정인 43곳 중 39곳이 이주비 대출 규제로 어려움을 겪는 것으로 나타났다.” -이주비 대출 규제는 완화되지 않았나. “정부가 6월 지방선거가 끝난 뒤 이주비 대출의 LTV 산정 기준을 종전 주택에서 사업 완료 후 주택 평가액으로 바꿨고, 이주비 대출만으로 이주비가 부족한 경우를 위해 이주비 대출 보증상품을 마련했다. 하지만 조합원 지위 양도 금지는 그대로다. 정비사업에 대한 부정적 시각이 깔려 있다고 볼 수밖에 없다. 정부가 중간에 들어오는 사람을 투기꾼으로, 양도 차익을 불로소득으로 보는 것이다.” -정부는 그린벨트 해제와 용산을 대안으로 내세운다. “단기 대안이 못 된다. 3기 신도시도 발표 후 8~10년이 지나서야 첫 입주가 시작됐다. 용산공원 부지는 군부대가 쓰던 오염 토지라 정화에만 최소 5년이 걸린다. 용산국제업무지구는 원래 6000가구 목표로 추진되던 것을 1만 가구로 늘리라는데 교통 대책은 아무도 말하지 않는다. 그린벨트도 서울·인천·경기가 광역도시계획에 따라 계획적으로 풀기로 한 원칙을 국토교통부가 스스로 깨고 있다. 정부가 오염 정화나 토지 수용을 할 필요 없이 규제만 풀면 착공할 수 있는 정비사업들을 외면하고 엉뚱한 카드만 꺼내고 있다.” -국토부도 이런 사정을 모르진 않을 텐데. “그린벨트와 용산 개발의 원칙과 틀을 만든 게 국토부다. 모를 리 없다. 그런데 지금 부동산 정책은 국토부가 아니라 청와대가 주도하면서 언제까지 공급 물량을 만들어내라고 압박하니 이런 모순적 상황이 발생하는 것 같다. 말로는 닥치고 공급한다면서 실제로는 공급을 가로막는 규제를 양산하고 있다. 브레이크와 액셀러레이터를 동시에 밟으니 차가 앞으로 나갈 리 없다. 정부가 정말 집값을 잡으려는 의지가 있는지 의문이 들 정도다.” -공급 대책 엇박자를 푸는 해법은. “주택 정책을 지방분권해야 한다 모바일 야마토2pc버전 . 서울의 주택 문제는 세종시에 있는 국토부가 아니라 서울시가 제일 잘 안다. 서울의 도시계획 권한도 법적으로 서울시장에게 있다. 어디는 용적률을 높이고 어디는 보존할지 밑그림을 그리는 쪽이 공급을 맡아야 한다. 중앙정부는 주택도시기금을 지자체 사업에도 쓸 수 있게 하는 등 공급을 원활하게 하는 지원에 집중하면 된다.” 주택 정책의 목표는 강남 집값 하락 아닌 서민 주거 안정이어야 이재명 대통령은 강남 3구 집값이 하락세로 돌아서고 강북 집값이 오르는 현상을 “일종의 평탄화 과정이 진행되는 과정”이라고 표현했다. 김준형 교수는 “강남 집값을 잡겠다는 주택 정책 목표부터 잘못됐다”고 비판했다. ―‘평탄화’를 어떻게 보나. “정부 시각을 잘 보여주는 단어다. 가격 안정은 하향 안정화를 의미하는데, 지금은 고가 평준화다. 강북의 주거 가치가 좋아져서 집값이 오른 게 아니다. 6억원 대출 규제와 전월셋값 급등에 밀린 실수요자들이 그나마 서울에서 집값이 상대적으로 싼 지역으로 몰려 값을 올린 것이다. 규제의 부작용이다. 평탄화는 집을 사야 하는 실수요자와 실거주 규제로 전세 매물이 줄어 재계약에 애먹는 서민에겐 현실과 동떨어진 말이다.” ―서민의 내 집 마련은 더 멀어진 셈인가. “그렇다. 강남을 잡겠다는 대출 규제가 강북 집값을 밀어 올렸고, 실거주 의무로 전세 물량까지 줄였다. 정부가 ‘평탄화’를 성과처럼 말하는 건 정책 목표를 강남 집값 하락에 두고 있다는 방증이다.” ―정책 목표가 잘못됐다는 건가. “정부 목표가 집값 상승 억제에 맞춰져 있다. 외국 학자들은 이를 보고 놀란다. 집값이 오르는 건 그만큼 가치가 높아졌다는 뜻이고, 정부로선 재산세 수입도 늘어난다. 정부가 할 일은 집값 상승으로 누가 고통받는지 정확히 측정해 맞춤형 대책을 내놓는 것이다. 서민들의 주거 안정이 주택 정책의 목표가 돼야 한다. 집값 억제와 주거 안정은 별개 목표이고, 둘을 함께 잡을 수는 없다. 정책은 옳고 그름보다 현실에서 작동하느냐가 중요하다. 이념적 관.에서 짠 정책은 아무리 취지가 좋아도 시장에서 작동하지 않는다.” ☞정비사업 노후·불량 건축물이 밀집한 지역을 정비해 주거환경을 개선하고 도시 기능을 회복하는 사업으로 재개발, 재건축, 주거환경개선사업 등이 이에 속한다. 정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행 인가, 착공 및 준공 등 크게 4단계로 나뉜다. ☞신속통합기획 정비사업 초기부터 서울시가 조합 등과 협의해 인허가 절차를 단축하고 신속한 사업 추진을 지원하는 프로그램. 서울시는 정비사업의 평균 기간을 21년에서 12년까지 단축시킨다는 목표다. 에서 나온다. 새로